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  鲍总点头:“这个我明白。”

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  杨昕玥又说:“所以这个项目还是要看它底层资产的情况。底层资产非常重要,关乎着投资的安全逻辑和安全边际。”

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  “咱们来看这个底层资产,这个项目位于海市著名商圈徐加汇的核心位置。整幢楼算是优质资产,现在这个商圈的空置率是5.1%,仅次于陆加嘴商圈。按这个商圈年年增长的租金率,整体收购旧楼改造是有利润的,也一定会有利润。但有多少利润,有没有资料上这么高的利润现在不好说。”

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  “再来说这个基金规模,26亿人民币,社会公众募集是17亿,据我所知,之前他们已经跟银行贷了15个亿,那中间的6个亿哪去了?”

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  鲍总可能之前没留意到这个,听杨昕玥这么说,也倾身过去看资料。

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  边看边拧眉。

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  杨昕玥又说道:“像投资写字楼这种,单笔体量太大,退出并不容易。在写字楼满租的状态下,可以通过银行租金贷款业务等渠道退出。但这里有一点,如果通过银行贷款方式退出,一般评估价格都不会太高。”

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  鲍总问道:“这个写字楼是有小产证的,将来最差的情况可以拆分卖掉吧?”

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  杨昕玥想了想,说:“是不是每间都有小产证,我没调查不敢说。海市的写字楼有小产证的屈指可数。一般这种项目,都是做成股权打包一起卖的。如果拆分单间卖,这里面会涉及到很多问题,还有高额的增值税,几乎是卖一套亏一套。”

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  鲍总皱着眉:“那依杨总的意思,这个项目不能投?”

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  杨昕玥笑着说道:“能不能投,我不能帮您去做这个决定。”

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  又说:“现在海市因为土地可开发面积越来越少,像写字楼这种更是少有新盘。即便有新盘也不会在成熟的商圈,所以大多是收旧楼改造。这个项目投是可以投,但有没有那么大的利润空间,现在不好说。而且两年想回款,我觉得时间上不太充裕。”

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  鲍总拧着眉不说话。

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  杨昕玥看了看他,说:“我就随口一说,鲍总也就随便一听吧。其实投资一个项目,就怕底层资产不真实,投资款项又去向不明,这两个就很致命。”

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  鲍总连连点头。

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  “果然专业的事要交给专业的人来做。听杨总这一番话,又让我学到了很多东西啊。”

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  杨昕玥摆手:“嗐,我就是这种项目做多了,比别人多一些心得体验罢了。”

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  “杨总这些心得体验都是别人打听不来的财富呢。”

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  接过杨昕玥递过来的资料,说:“那这个项目我再研究研究。不知杨总手里有没有什么好的项目可以跟我推荐推荐。”

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  杨昕玥便跟他聊起她们公司最近在做的几个项目。

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  根据他的情况和投资风险偏好,针对性的做了一番介绍。

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  最后,他走的时候,并没有明确意向说要投资杨昕玥公司的项目。

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  但两人交谈下来气氛友好,对杨昕玥给出的一些专业性意见也很认可,相信会有好的消息。

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  杨昕玥做了多年的业务,哪些人是能最终成为客户的,她心里还是有些底的。

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  因为上午谈客户,错过了和李慕颀吃饭的时间,到她用完饭时,都快下午两点了。

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  她吃好饭正想歇一歇,给李慕颀发发消息……

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  门咣当一声就被打开了。

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  把杨昕玥给吓了一跳。

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  她还没看清来人,跟着进来的前台就上前对她说道:“杨总,这位小姐说要找您,但她没有预约。”

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  杨昕玥还没来得及做出什么反映,那人就说:“你是杨昕玥?”

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  杨昕玥点头。

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  并不说话。

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  她对没有礼貌的人,一向也不假于色。

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  “我是崔媛媛。”

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  杨昕玥愣了愣。

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  看着跟着进来的前台,行政助理,还有一些同事在外面探头探脑,她朝grace挥了挥手:“没事,我来处理。你们先出去吧。”

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  grace便和前台一起转身出去,门也给带上。

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